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최우선변제금 이해하기

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최우선변제금 이해하기

  • 최우선변제금이란? 내용

    • 임차인이 소액임차인 요건을 갖추었을 때, 경매 등으로 집이 팔릴 경우 다른 담보권(예: 근저당권)보다 '최우선으로' 일정 금액까지 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 제도입니다.
    • 즉, 집주인이 경매로 압류되어 다른 채권자가 많아도, 소액임차인은 정해진 범위 내에서 다른 사람들보다 먼저 보증금(최우선변제금만큼)을 받을 수 있습니다. (일반 매매, 증여 등의 일반 거래는 적용되지 않음)

  • 소액임차인이란? 내용

    • 주택(다가구 포함)에 실제 거주 중이며, 전입신고와 확정일자를 받아야하며
    • 전체 보증금이 일정 금액(지역별 기준, 다음 설명 참고) 이하일 것
    이때, 여러 세입자가 여러명이 있다면 비율에 따라 달라집니다.

  • 지역별 최우선변제금 기준(2025년 기준, 주택임대차보호법 시행령 제 11조) 내용

    • 지역 : 서울특별시
    • 해당 보증금 이하의 임차인이 : 1억 6,500만원
    • 최우선해서 받을 수 있는 금액 : 5,500만원
    • 지역 : 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시
    • 해당 보증금 이하의 임차인이 : 1억 4,500만원
    • 최우선해서 받을 수 있는 금액 : 4,800만원
    • 지역 : 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역은 제외), 안산시, 광주시(경기), 파주시, 이천시, 평택시
    • 해당 보증금 이하의 임차인이 : 8,500만원
    • 최우선해서 받을 수 있는 금액 : 2,800만원
    • 지역 : 그 밖의 지역
    • 해당 보증금 이하의 임차인이 : 7,500만원
    • 최우선해서 받을 수 있는 금액 : 2,500만원
    ※ 과밀억제권역은 계속 변동되므로 「수도권정비계획법 시행령 별표1」 을 통해 확인 필요

  • 주의사항 내용

    • 보증금이 최우선변제금 기준보다 크면 '소액임차인'이 아니므로, 최우선변제권이 적용되지 않습니다.
    • '실제 거주'와 '세대별 전입'이 충족되어야만 최우선변제금 권리가 발생하니, 반드시 확정일자와 전입신고를 완료 후 대항력을 확보해야 합니다.

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주택이 경매로 압류되어 보증금을
최우선으로 받을 수 있는 정보를 확인해 주세요.

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지역별 최우선변제금 기준
주의사항